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封死了!这种房子没有可能转正

2019-09-03 来源:凤凰网房产
 
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中国土地市场,再次迎来大变局。

近日,新版《土地管理法》修订通过,将于2020年正式实施。其中最大的亮点,当属删除了原法关于“ 任何单位和个人进行建设需要使用土地的,必须使用国有土地 ”的规定。

这意味着,不必再经过政府征收,不再”必须国有”,集体土地可以直接入市。

过去,只有城市国有土地才能直接入市交易,而城中村或农村集体土地,则必须通过征收,在性质上变成国有土地,然后才能进行招拍挂,建设商品房、写字楼或厂房。

如今,集体土地可以直接入市,相当于绕开了中间环节,自然会带动土地供应的增加。

这会带来多大影响?能不能降房价?建在集体土地上的小产权房有没有希望转正?

01

集体土地入市:能不能降房价?

集体土地入市,会不会导致土地供应大增?会不会导致房价回落?

先说结论,土地供应会有所增加,但对于房价基本没有影响。

一方面, 这一次入市的只是集体经营性建设用地,不包括耕地等农用地,更不包括宅基地。

耕地自不用说,有18亿亩红线限制,本就受到严格约束。而在集体建设土地中,经营性建设用地仅占10%左右,宅基地才是其中的大头。

那么,这一次将宅基地排除在外,能够入市的土地,就没有想象中那么乐观,对现有土地市场的冲击相对有限。

同时,集体土地入市并非大门全开,也不能随意敞开供应。不仅要服从城市规划,而且还必须纳入“土地利用年度计划”,这同样限制了集体土地入市的冲击性。

另一方面,集体土地入市,有明确前提:必须是工业或者商业等经营性用途。

换句话说,住宅仍被排除在外。

集体土地入市,建设厂房可以,建设商业办公楼也可以,最近还开放了建设租赁用房,北京试点了建设共有产权房, 但对于商品住宅,仍是一票否决。

所以, 集体土地入市,将会对工业用地和商业用地带来一定冲击,从而可以降低工商业成本,对租赁市场也有一定利好,但对于住宅市场影响微乎其微。

事实上,从去年开始,我国楼市开始局部调整,住宅价格基本处于高位震荡状态,但写字楼和商铺却面临“量价齐跌”的局面。

未来随着集体土地直接入市,对于商业类房子的冲击还会加大。

02

小产权房转正是否有望?

集体土地可以入市交易,是否意味着小产权房转正?

答案为否,小产权房转正的希望仍不存在。

正如上文所说,这一次集体土地入市,只能用于工业商业等用途,不能用于住宅。 换言之,工业商业类的小产权房有望转正,但住宅类小产权房转正仍旧遥遥无期。

去年,深圳出台规定,产业类和公共配套类小产权房有望转正,前提条件是补缴50%地价。这里被限定为产业类和公共配建类,而且必须补缴土地出让金,且不包括住宅。

要知道,产业和公共配套类小产权房之所以允许转正,原因在于降低工商业成本。深圳土地资源相对紧张,而小产权房存量庞大,允许适度转正,有利于城市的发展。

然而,住宅类小产权房,一直都在封堵之列。

过去两年,不动产统一登记启动,有人认为小产权房会借此转正。但两年过去,小产权房仍被排除在不动产登记之外,不能获得房产证,无法用于按揭或抵押贷款。

当时,国土部门和住建部门明确强调: 防止小产权房通过不动产登记合法化。 广东则更进一步:对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续。

除此之外, 一个现实的考虑在于,小产权房规模庞大,一旦放开,将会对住房市场产生巨大冲击。

根据如是金融的统计,全国小产权房约为73亿平方米,占比约为24%。而商品房为112亿平方米,约为整体住房的38%。

可以想象,小产权房如果允许无条件转正,将会对市场造成多大冲击。

03

不要豪赌小产权房

小产权房,顾名思义,就是没有完整产权的房子。

这类房子,基本建在集体土地之上。可以说,农村和城中村的房子基本都属于小产权房,这些房子只能为集体村民所有,不得转让给其他市民。而且, 这些房子没有不动产证,不能在市场上直接交易。

与商品房对比,理解会更加清晰。商品房双证合一,既有土地使用证,也有房屋产权证,现在则统一合并为”不动产证”;能抵押能贷款能交易,能真正分享城镇化和楼市上涨的红利。

小产权房当然很便宜,价格甚至不到商品房的一半,而且许多都有拆迁概念,许多人借此博拆迁补偿。

然而,任何事物,便宜有便宜的道理,同样有便宜的问题。

对于小产权房来说,问题就在于从来没有缴纳土地出让金,而且合法性存疑,不能抵押不能交易,财产权很难受到法律保障。

更关键的问题是,如果一旦面临城中村改造,购房者未必能获得赔偿。最终,容易落得竹篮打水一场空的下场。

所以,如果不是迫不得已,先不要去考虑小产权房。

有恒产才有恒心。这里的恒产,一定要是受法律保护的、跟随时代潮流的、并且行之久远的合法资产。

以此标准来看,小产权房从来都不是,公寓只有部分是,写字楼和商铺问题同样很多,只有住宅才完全符合这一标准。


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